世界杯帶火巴西房價 五年上漲200%
當地時間2014年5月22日，巴西聖保羅，數千民眾聚集巴西聖保羅商業區遊行示威抗議世界杯。遊行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房價飛漲無傢可歸。
"我要住房，不要世界杯。"遊行群眾大聲抗議，要求政府解決房價飛漲問題。這一幕發生在5月下旬的巴西聖保羅商業區。近五年來，巴西的房價上漲瞭200%，飆升的房價讓當地普通百姓直呼"承受不起"
迅速崛起的高房價讓外界對巴西的樓市充滿猜測，是乘著世界杯之風繼續上漲？還是房價被高估出現泡沫化？巴西房地產市場未來又該何去何從
近日，網絡上關於巴西熱門的消息除瞭足球，莫過於失控的酒店旅館房價。根據BBC提供的數字，在巴西住宿一晚的消費在146英鎊到797英鎊不等，轉換成人民幣就是1400元至7900元之間。據悉，從今年年初開始，巴西的酒店預訂必須提前全額付清房費。薩爾瓦多、納塔爾兩座城市的酒店價格更是比往年高出250%。
受世界杯等賽事效應影響，巴西當地的房地產備受投資者青睞。近5年來，巴西的房價上漲瞭200%。如今，裡約熱內盧的房價已經高達6萬元/平方米。
房價五年漲200%
自2009年9月國際奧委會宣佈裡約熱內盧成為2016年奧運會的承辦城市之後，裡約的樓市就發生瞭明顯的變化，幾乎是一路飆升。
記者瞭解到，2012年，裡約熱內盧市的雷佈昂區(Leblon)已經一躍成為巴西房價最貴的地區，每平方米的價格達1.73萬元雷亞爾(約合人民幣6.35萬元)。
裡約熱內盧的房地產經紀人Anglica告訴記者，2010年的時候，裡約熱內盧的平均房價約為人民幣2萬/平方米，但到瞭2012年，普通地段的房價都已經漲到瞭5萬人民幣/平方米。
"2013年和2014年，裡約熱內盧的房價基本保持在6萬人民幣/平方米。"Anglica表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房價增長瞭200%，"這樣的增長幅度在巴西過去是從未有過的"。
與房地產火熱相對應的是，當地旅館住宿價格的飆升。巴西媒體曾公佈瞭一份12座世界杯舉辦城市旅館價格的調查，調查顯示，世界杯期間各城市客房差價比較大，其中最貴的庫亞巴市的旅館平均一晚1543.99雷亞爾(約合人民幣4088元)，而馬瑙斯市的客房一晚均價365雷亞爾(約合人民幣966元)，是最便宜的。
調查顯示，除庫亞巴外，巴西利亞世界杯期間的房價為1437.90雷亞爾(約合人民幣5277元)一晚，排在第二位；而均價第三高的是裡約熱內盧，那裡的賓館一晚均價1077.41雷亞爾(約合人民幣3954元)。
據巴西門戶網站UOL體育版近日援引美國《紐約時報》的一篇文章報道，由於世界杯期間舉辦城市客房緊張，一些貧民窟居民看準瞭商機，準備向遊客提供住宿。
報道稱，在裡約熱內盧最大的貧民窟羅西尼亞，一個有電視和無線網絡的雙人間平時80雷亞爾(約合人民幣200元)一晚，在世界杯期間就要799雷亞爾(約合人民幣2000元)瞭。靠近海邊的維迪加爾山貧民窟內的客棧現在已經一房難求瞭。另外，一些在裡約居住的英裔巴西人在靠近海灘的市中心區域搭起瞭露營區，世界杯前半段時間，該露營區的帳篷已經被預訂瞭75%。
在分析人士看來，巴西旅店住宿價格的上漲可以說是因為世界杯的拉動，但巴西房價普遍的上漲卻不是隻有這個原因。
知名經濟學者、中投顧問研究總監郭凡禮告訴《國際金融報》記者，近年來，巴西人均收入持續增長，新富起來的中產階層的購房意願較為強烈。"相對寬松的貨幣政策以及較松的房貸政策，讓巴西人有能力購房，並促使房價上漲；與此同時，巴西旅遊的興起、世界杯以及2016年奧運會舉辦城市等因素也推動瞭巴西房價迅速上漲。"郭凡禮說。
負面影響凸顯
然而，上漲的房價、高昂的旅店價格帶來的並不都是積極的影響。
傢住北京的小林本來準備今年飛往巴西看球，卻因為當地旅館價格上漲迅猛和房源的緊張而作罷。
"難以想象，一個條件非常差勁的房間，居然需要2200元。"小林對記者抱怨，兩個月前，他準備預定當地的酒店，卻因為遲瞭一步，很多酒店沒有房間。而那些不那麼上檔次的酒店，價格又過於驚人。現在隻能呆在傢裡，守著電視機看球賽瞭。
"我朋友提前半年就預定瞭一傢酒店的客房，不過，那個時候的價格已經上漲到4000元一晚，現在同等的客房已經漲至5500元一晚。"小林表示，因為很多人以為3個月或者兩個月之前預定完全來得及，完全沒有預料到價格會漲得如此離譜，他圈子裡的很多朋友都放棄瞭飛往巴西看球的計劃。
巴西一傢旅店的工作人員告訴記者，因為旅館房價過高，很多普通旅店的客源並沒有達到預期的數量。"因為選擇我們的都是普通收入的球迷，客房價格上漲得過快，讓他們有的直接放棄瞭來巴西，有的人則去住帳篷。"該工作人員說。
如果說旅店的高價位讓遊客們嘆為觀止，那飛漲的房價則是讓當地居民怨聲載道瞭。
據英國路透社報道，近日，數千民眾聚集在巴西聖保羅商業區舉行遊行示威。遊行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房價飛漲無傢可歸。
"我要住房，不要世界杯。"遊行群眾站在聖保羅奢華的商業中心大聲抗議，要求巴西政府解決房價飛漲問題。
報道稱，雖然巴西總統羅塞夫承諾，將提供低價政府住房解決爭端，但是遊行群眾依舊對當地房價表示不滿。
"以前，一戶普普通通的人傢買套四室一廳(120平方米左右)的房子完全不成問題。"Anglica表示，當地的公務員每月工資一般在人民幣一萬元左右，普通的工人每月也在人民幣6000多元，一平方米兩三萬的房價對於他們來說，還是勉強能承受的。
"但是如今，房屋均價漲到瞭6萬至7萬元時，普通傢庭便完全無法負擔瞭。"Anglica稱，巴西的傢庭人口較多，一對夫婦往往要養好幾個孩子，面積太小的房子根本無法居住。
房地產泡沫化？
隨著巴西房價不斷走高，"泡沫論"四起。美國《華爾街日報》評論員發表文章指出，大量外資入境的形勢，以及巴西政府和各大銀行向民眾提供房貸的方便之門，將促使巴西房地產泡沫不斷增大。
根據FipeZap房地產指數，自2008年1月到2013年尾聲，巴西聖保羅市的房屋價格急升181%，裡約熱內盧房價跳升225%。房價升幅是租金的兩倍，充分反映巴西房屋市場過熱。
"如今巴西房價上漲過快，必然會增加樓市風險。"郭凡禮認為，新興經濟體抵押貸款市場增長較快、房屋租賃價格快速的增長，均反映出樓市泡沫的積聚。
倫敦"資本經濟"發表報告稱，巴西信貸擴張就像2008年金融危機前，大多數發達國傢所經歷的不正常繁榮的重演。
諾貝爾經濟學獎得主、房價方面的權威羅伯特·希勒也稱："我不能說這是一個泡沫，因為我不瞭解這個市場的特點。但相比先前發生泡沫危機的其他國傢的數據顯示，我隻能說要謹慎行事。"
有專傢認為，巴西看來似乎正在步美國和一些歐洲國傢的後塵--房地產崩潰導致全球經濟衰退。但情況又不盡相同，雖然巴西也存在價格泡沫，其對住房信貸管控卻要嚴格得多。
當然，也有不少業內人士堅定地認為，巴西房地產目前不存在泡沫。Caixa房地產貸款副總裁TeotonioRezende在接受媒體訪問時指出，巴西的房屋價格急升並不是一個泡沫，而是反映經過高通脹和經濟不景氣後的需求回升。由於1984年至2002年房屋價格貶值，經濟出現過停滯、超級通脹、高失業率等，所以現在房價的大規模上漲是樓市重新恢復的調整。
"巴西通脹率一直很高，央行基準利率也非常高，目前已經超過12%，在全球主要經濟體中位居第一。"一位投資人士告訴記者，高利率的國傢房地產泡沫的情況會較為少見，因為它控制瞭投資過熱的情況。
記者也瞭解到，正因為有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上沒有超過5年期限的房地產貸款，巴西房地產也長期維持在相對低檔的價位。到瞭2008年底全球金融危機爆發，巴西政府為瞭推動經濟復蘇，推出瞭"My House My life"計劃，隻要申請人有正當職業，就可以由政府進行擔保，申請長達30年的房地產貸款。因此，3年多來，巴西房價飛漲。
即便如此，大部分巴西人還是以全款買房為主，因為要負擔12%的房貸利息，不是一件容易的事。如果用於投資出租，目前的租金回報隻有8%左右，雖然比中國的2%高很多，但也難以彌補利息支出。
一位在巴西的華人朋友告訴記者，一棟市值在人民幣300萬元左右的房子，現在如果出租，每月租金在2萬元左右。"我並不擔憂巴西的房價會出現泡沫化，因為巴西有房產稅來控制房價。"他告訴記者。
巴西憲法規定，市級政府有權要求擁有房產者繳納地產稅，稅額由市政府提出，在經過市民聽證後由議會討論通過。地產稅在地方政府稅收中占據非常大的比重。以聖保羅為例，2010年聖保羅商業房產地產稅調升45%，普通民宅地產稅調升30%。同時，市議員們還決定在2013年重新審核聖保羅市房地產市價，並於2014年起根據新的房地產市價征稅。
投資值不值車貸轉貸流程
無論泡沫存在與否，巴西房地產的確得到瞭不少投資者的青睞。
近期，一項調查研究表明，在未來的一兩年內，在新興市場投資的國際投資者(私募股權基金以及投資銀行)將進一步在巴西房地產市場增加投資金額。專傢們也相信，巴西房地產市場至少還要持續增長10年。
四季酒店集團的地區負責人Axevedo認為，巴西豪華旅遊的市場越來越大，他們很看好巴西的奢侈酒店市場。Azevedo指出，巴西的房地產市場正在變化，將來預計有越來越多的人從逐漸飽和的住宅和商業地產投資轉向例如酒店等的長線投資。
一傢房地產開放商負責人日前對記者表示，目前，巴西擁有800萬的住房缺口，並預計於2023年達到12.5萬，所以是投資巴西房地產的最佳時機。
"以往許多國外購買者投資巴西房地產的目的僅在於投資或者度假。目前，國外投資者對更具道德性和公益性的房地產投資需求和瞭解程度越來越高，進而帶動瞭未來幾年的發展趨勢。"一位投資商直言。
據專傢此前預測，在長期或者短期內，房地產投資者將發現巴西房產市場很具吸引力。在未來數月甚至數年，會有很多積極因素來支持巴西房地產市場的發展，包括舉辦2014年世界杯和2016年奧運會。
不過，在郭凡禮看來，投資巴西的樓市也存在不少潛在風險。
"雖然世界杯的召開有利於吸引世界各地的遊客，但是受巴西當地治安、公共環境以及高漲的房價等方面的影響，延長遊客在巴西的逗留時間恐怕會比較難，而這不利於當地房地產、旅遊等行業的發展。所以世界杯結束後，巴西的房價可能會有所回落，雖然回落的幅度不會太大，但是保持長期上漲的可能性也不大。"郭凡禮指出。
克而瑞研究總監薛建雄則對記者直言，投資巴西的樓市，不是一個明智的選擇，"它隻會短期上漲，長期看來，必然會出現下跌的情況。若是要進行長期投資，巴西顯然沒有什麼投資的價值。"
在克而瑞上海機構研究總監薛建雄看來，拉美經濟環境局限瞭巴西房價的上升空間，並且世界杯不過是個特殊性事件，不能給當地的樓市帶來長期性的利好。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/08044219896.shtml
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