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三因素發力致豪宅異軍突起

  一邊是房地產市場不斷遇冷，導致房地產企業"中考"成績不容樂觀；另一邊是高端樓盤異軍突起，如本報昨日報道稱：上海天價豪宅每平方米直逼30萬元。

  其實，不止是上海，像北京，高端住宅同樣異軍突起，如以筆者可查的數據顯示，5月份北京市高端住宅的總成交面積為2.7萬平方米，環比上漲9.4%，同比上漲24.78%，套均面積為185.55平方米。從成交面積區間來看，300平方米至400平方米戶型成交占比增加，達到10.27%，為2011年以來最高值；400平方米以上戶型成交3套。同時，從全市單價超過10萬元的頂級豪宅來看，4月份和5月份共成交瞭10套，而2013年全年這一數據僅為21套。

  豪宅緣何異軍突起？究其原因，筆者認為主要有三方面。其一，是限價令放松，令延期入市的項目紛紛進入市場。以北京市為例，據報道，7月7日保利地產位於北京市北三環薊門橋的"保利海德公園"獲得瞭預售審批，預售價格接近10萬元/平方米。

  其二，與一線城市的土地供應結構關聯緊密，同時，在樓市不明朗的情況下，豪宅的抗跌和保值價值得以凸顯。

  同樣以北京市為例，近幾年，北京市的住宅用地供應以五環外為主，城市核心區低密豪宅用地供應更是鳳毛麟角，因此，幾乎每一次優質地塊的上市無不引來眾多房企的哄搶，城市核心區土地溢價率不斷飆升。

  稀缺決定著樓盤的升值空間。從豪宅市場的增量供給來看，近兩年城市核心區出讓的地塊中，包括中赫？萬柳書院、融創農展館地塊、西局、夏傢胡同等地塊，因其土地資源的不可再得，在地塊出讓過程中都經歷瞭一番激烈競爭，才被開發商以高價摘得。

  而隨著"地王"的連番湧現，北京豪宅市場正在被重新定義。業界認為，在高地價助推下，未來這些地王項目的銷售價格將高達10萬元/平方米至30萬元/平方米，由此對比當前城市核心區在售住宅項目的定價尚處於價格窪地，其價值長期看漲的勢頭明朗，成為能夠吸引財富階層出手的重要原因。如位於大望京板塊的遠洋萬和公館，作為目前五環內在售的高端別墅項目，其被眾多業主認可的重要原因之一，就是其在區域內的唯一性。畢竟未來北京五環內幾乎不再有全新的別墅產品入市。

  其三，政府提出的調控"雙軌制"已經開始實施，也成為豪宅市場升溫的一個重要原因。我們看到，一方面，自住型商品房供應不斷發力，另一方面，政府的"限高令"逐漸放松，政府不斷認可豪宅產品在房地產市場中的地位。

  在當前樓市不明朗的情況下，豪宅異軍突起這已是不爭的事實。但是，未來是否還會時不時地傳出"天價"豪宅，豪宅是否還能繼續受到大傢的青睞，這一切依然有待觀察。信貸新北板橋信貸

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-22/08102829130.shtml


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    gordongu00 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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