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一季度六成上市房企業績下滑 樓市走到臨界點
回看2013年，房地產市場確實可以用狂熱來形容，這從上市房企的年報中可見一斑。不過，進入今年一季度，上市房企業績已現放緩跡象，內地樓市顯然正處於由盛而衰的臨界點。多傢房企表示，如果僅以市場自身規律判斷，樓市全年下行概率更大。
截至4月27日，共有130傢房地產公司發佈瞭2013年年報，共實現營業總收入7076.69億元，同比增長29.66%；共實現歸屬於母公司股東的凈利潤820.06億元，同比增長13.4%。
從房企規模結構來看，兩極分化趨勢十分明顯。雖然房企平均利潤隻有6個多億，但前50強房企顯然增長速度更快、盈利能力更強。以簽約銷售金額來看，房企中TOP20幾乎全部保持20%以上增速，其中碧桂園、融創等更是創下153%和54%的爆炸式增速。
不過，去年快銷戰略的成功是以房企犧牲利潤率換來的。據統計，除世茂房地產等少數企業外，多數房企的凈利率出現不同程度的下降。
而這一趨勢在進入今年一季度愈演愈烈。數據顯示，截至4月24日，滬深兩市共有63傢上市房企披露一季報及業績預報，其中42傢出現凈利潤下滑或虧損，如招商地產一季度在實現營業收入72.51億元、同比增長18%的同時，凈利潤卻同比下降6.82%；合肥城建、華遠地產等的業績情況趨同。申銀萬國認為，重點房企一季度凈利潤的加權平均增速為13%，較2013年年報時24%的增速有所放緩，主要是由於銷售下行以及開發商結算意願減弱。
開發商結算意願減弱，一個重要原因可能是在為未來市場的不確定性留出更多騰挪空間。從開盤去化率這個重要的專業指標來看，一季度房企實際簽約銷售形勢正在持續惡化。以北京市場為例，一季度，北京新增住宅類項目41個，批準銷售套數為12205套。截至4月16日，已經簽約的套數為4173套，整體去化率僅為34.19%，其中10個項目的去化率為零。
據萬科總裁鬱亮等多位房企大佬介紹，一個住宅項目開盤去化情況是衡量市場形勢的核心風向標，去年中海開盤去化率高達85%，萬科等龍頭企業基本在60%至70%之間。今年年初，雅居樂、富力等大型房貸增貸信貸缺錢急用哪裡借錢房企都制定瞭近70%的目標。對去化率要求極高的企業，往往是手中可售存量巨大、急需銷售回款支付的企業。在北京這樣需求強勁的一線城市，一季度去化率僅為34%多一點，意味著多數房企都在面臨去化形勢不佳、產品滯銷的可能。
對於二、三季度樓市走勢，多數房企在接受采訪時表示謹慎悲觀。"如果隻按市場規律走，樓市顯然將進入調整階段。這一方面是房價在多數城市確實已經達到消費能力的臨界點，供給泡沫則越吹越大；另一方面，投資需求萎縮和貨幣資金定向收緊，令樓市前景雪上加霜。"A股上市公司銀億股份的一高層向記者解釋。
而未來樓市最大的變量仍是政策。就在日前，市場傳出消息，南寧打響限購松綁第一槍--為支持廣西北部灣經濟發展，處於該區域的多個城市，其戶籍人口在南寧買房不再嚴格限購，而是可以參照南寧戶籍傢庭享受購房政策。
一個還會出現的趨勢是：杭州、無錫、溫州、武漢等多個被傳醞釀限購松綁的城市，都將陸續跟進。而中央早在年初就已經確定瞭"雙向調控"的樓市調控創業貸款率利計算信貸年息大樂透開獎號碼信貸年息借貸增貸轉貸思路。這表明決策層早已關註到，部分二三四線城市已經出現供給過剩，樓市滯銷，並可能拖累經濟宏觀面的運行。
隻是，限購松綁顯然不能根本性解決多數城市的供給泡沫。未來，城鎮化戰略、大規模棚戶區改造，甚至農村商業銀行定向降準等，都有可能對樓市供需結構產生影響。房地產關乎各地經濟大局，在市場泡沫可能帶來的樓市下行壓力，與地方經濟發展需要樓市繼續堅挺之間，政策如何平衡，確實極為關鍵。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/08392711332.shtml
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